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民营企业房地产划转过户涉及税费的分析 黄伟英

发布时间:2015-09-01

摘要:随着《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的颁布和修订,全国土地、房地产市场不断得到发展和完善,房价和土地价格的上升,房地产逐渐成为了企业资产中重要组成部分。民营企业在资产管理和运营过程中,常通过成立项目公司对房地产进行开发利用,项目公司公司需成为开发建设的主体,伴随而来的是房地产划转和过户等问题,相关税费也就成为企业关注的成本之一。

关键词:民营企业;房地产;划转;税费

在企业资本运作过程中,为了方便资产管理或出于投资战略等需要,房地产常常会在母公司和全资子之间、母公司名下的全资子公司之间划转,但不以交易或盈利为目的,也不涉及费用的收付。划转后在办理房地产过户时会涉及契税、营业税和土地增值税等税费问题。

在我公司操作的成功案例中,国有企业房地产的无偿划转一般都可办理相关税费的减免。根据《企业国有资产监督管理暂行条例》、《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》等文件,无偿划转是国有资产管理领域专属名词,指国有企业或部门因重组兼并或撤销等业务将国有资产在不同企业部门间调配并不给调出方支付任何代价的行为。无偿划转是中华人民共和国国有产权转让的一种特殊方式。条件是划转双方必须都是国有全资企业,划出方将所持国有产权以无偿划转方式转至划入方。同一集团下不同全资子公司持有的国有股权划转,只需集团批准,国资委备案。不同集团间的国有股权划转,需要国资委批准。

民营企业比较特殊,暂时没有针对民营企业资产划转制定相关规定,民营企业房地产划转虽然不以交易或盈利为目的,但一般不能称为无偿划转,划转后办理房地产过户涉及税费的相关规定分析如下:

一、营业税

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(2008财政部国家税务总局令第52)

第三条条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为(以下称应税行为)。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务,不包括在内。

前款所称有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。

第五条纳税人有下列情形之一的,视同发生应税行为:

(1)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人;

(2)单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其所发生的自建行为;

(3)财政部、国家税务总局规定的其他情形。

注:按营业税征收有关规定,房地产营业税征收的前提是有偿转让,民营企业全资子公司和母公司之间、母公司名下的全资子公司之间划转,不涉及有偿或盈利的,减免营业税的可能性较大。

二、土地增值税

(一)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138)

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

(二)《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)

1.关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

2.关于合作建房的征免税问题

对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。

3.关于企业兼并转让房地产的征免税问题

在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

(三)《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)

关于以房地产进行投资或联营的征免税问题

对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

注:按土地增值税征收的相关规定,土地增值税纳税义务人是转让房地产并取得收入的单位和个人,民营企业全资子公司和母公司之间、母公司名下的全资子公司之间划转,划出方未取得收入的,减免土地增值税的可能性较大。值得关注的是,如果以房地产进行投资或联营,并分享收益,虽然划转时未取得收入,但仍需缴纳土地增值税。

三、契税

《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税〔20124号)

公司分立公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,免征契税。

资产划转对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位,免征契税。

注:按契税征收的相关规定,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。民营企业全资子公司和母公司之间、母公司名下的全资子公司之间划转,属于同一投资主体的,可减免契税。

参考文献:

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[2]曹飞翔;我国房地产税收法律制度研究;华东理工大学;2012

[3]蒋林洋;浅析营业税新政对房地产开发企业的影响;《行政事业资产与财务》;201214

[4]徐杰夫;我国房地产税费制度的建设研究;《中国外资》;201120

[5]陈晓红;无偿划转模式下的财税处理探讨;《财务与会计》;201109

[6]李晶;中国房地产税收制度改革研究;《东北财经大学》;2011

[7]张闪闪;我国土地增值税法律制度研究;《贵州民族学院》;2011

[8]张鑫,王婧;浅谈契税在房地产市场调控中的作用;《税务研究》;201010

[9]李志强;以房地产出资设立公司的税费承担相关问题浅析;《经营管理者》;200918

[10]卢新海,郑江涛;房地产交易与使用过程中的税费浅析;《湖北财税》;199920

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