一、“试点”背景

《广东省汕尾市土地利用总体规划（2006-2020年）》于2011年1月经广东省人民政府批准后进入全面实施阶段。同年2月，为进一步贯彻落实科学发展观，在粤东西北地区振兴发展、支持粤东西北地级市城区扩容提质的大背景下，深圳市和汕尾市共同建设深汕（尾）特别合作区，汕尾市经济社会发展面临前所未有的机遇。随后，《国土资源部办公厅关于规范土地利用总体规划评估修改试点工作的通知》（国土资厅发〔2011〕41号）下发，汕尾市被确定为国土资源部土地规划定期评估和适时修改试点之一，为此全面开展现行土地利用总体规划的评估修改工作。2012年8月，国土资源部通过汕尾市土地利用总体规划评估报告的审查，同意汕尾市开展土地利用总体规划修改工作，在经历了实地调研、拟定方案、成果编制、协调论证和数据库建设及成果审查等阶段后，成果于2013年12月获得广东省人民政府批复，为汕尾市土地利用总体规划评估修改试点工作画上一个完美的记号。

二、“试点”工作关键

（一）简化程序，探索三级规划一体化修改模式

本次规划评估修改试点工作在现有法律法规框架下，在现行土地利用总体规划评估的基础上，探索简化流程、实现市、县、镇三级土地利用总体规划一体化修改，具体为市级土地利用总体规划评估报告审查批准的基础上，以县级土地利用总体规划数据库为基础，采取自上而下指标控制和自下而上布局安排相结合的方式，编制市级土地利用总体规划调整方案，方案中体现县、镇级调整内容，同步建设县级土地利用总体规划数据库，按规定对方案进行协调论证后，按程序报省人民政府审批。备案阶段，同步将方案成果及市、县、镇三级备案图件提交备案，实现了市、县、镇三级土地利用总体规划的有效衔接和同步修改。

（二）提高效率，面对面拟定规划方案

由于深汕（尾）特别合作区的建设及区域发展环境变化引起汕尾市城乡用地发展方向及中心城区功能定位、重点建设项目与重大工程等的变化，全市下辖7个县（市、区）共65个镇级单位土地利用调控指标及布局面临全面调整，工作量相当于市、县、镇三级土地利用总体规划修编工作量。在时间紧，任务重的情况下，我司协助汕尾市人民政府多次组织会议协商讨论全市土地利用调控指标的调整和分配，在指标调整方案确定的基础上，迅速派出三个分组前往七个县（市、区）国土局进行调研，以“一对一、面对面”的方式进行规划布局的调整，并现场演示调整后的用地布局情况，当场确定规划布局及答疑，减少日后再次返场确认布局的时间。在驻县区国土局工作期间，每天以书面形式定期向汕尾市领导汇报当天布局调整情况，及时协调解决问题，将原计划两个星期才能完成的调研工作压缩为一个星期完成，同步完成调研及规划布局确认工作，为顺利完成汕尾市土地利用总体规划评估修改试点工作奠定坚实的基础。

（三）加强统筹，促进全市试点工作“一盘棋”

根据汕尾市土地利用总体规划评估修改试点的工作安排，本次涉及海丰县规划数据库须包括合作区规划数据库部分，但由于合作区规划及其数据库是由深汕特别合作区发展规划和国土资源局委托其他技术单位建设，其余县（市、区）数据库建库工作均由我司承担，因此我司必须协调全市及合作区的工作进度，做好数据库的合并和检测工作。在数据库建设期间，我司保持与合作区编制单位在技术上的联系，多次派技术人员开展培训讲解，检查合作区数据库成果的质量，并以书面的方式提供全面的修改意见。在承担较重的数据库建设工作量的情况下，我司统筹兼顾全局，克服两个技术单位在成果质量、地域分隔、工作进度、技术设备上的差异，顺利推进全市规划数据库的建设工作。

三、“试点”成金

汕尾市土地利用总体规划评估修改试点项目于2011年10月启动，于2013年12月获得广东省人民政府的批复，历经两年的时间，目前已成功备案，进入全面实施阶段。该项目作为国土资源部在广东省唯一一个土地规划定期评估和适时修改试点，市、县、乡三级土地规划一体化修改模式及评估修改试点成果均得到国土资源部和广东省国土资源厅的一致肯定，通过对规划目标、效益、空间布局、实施措施等情况进行系统客观分析，探索规划评估调整的工作思路，为广东省开展土地利用总体规划评估修订工作提供借鉴和经验，为全国建立土地规划定期评估和适时修改机制，推动土地利用规划专门立法提供实践基础。

盘活资源，挖掘效益新极点

为了能够掌握企业自有土地、房产的基本情况，盘活现有土地资产，并对土地、房产经营做统一规划与部署，挖掘企业经济效益的新极点，实现资本运作和可持续发展的目标，我司于2013年4月-2013年12月为广东省某一省属大型国有企业开展土地资源清查工作，并对具备开发潜力的土地进行了汇总和分析，提出了系统的土地开发初步意见供企业决策参考。项目的实施形成诸多创新点，全方位为客户解决问题，并起到良好的社会带动效应。

一、项目特点和难点

(一）前期准备工作精细

项目启动的前期阶段，通过分析客户需求、企业土地资源主要特征、土地资源开发的基本要素及同类项目工作经验等，与客户进行多次讨论和研究之后，完成资产分类和表格设计工作，表格内容详细，涵盖面广，便于后续工作的开展。

（二）数据量大，收集困难

项目涉及收集数据企业下属公司有10多家，由于各个公司所填写的内容有所差异，且对项目内容的理解不一致，导致内容填写各异，统计难度较大，需要与各个公司协调表格填写填写要求，工作量繁重，且由于企业资产覆盖广东省各地级市以及多个县区，资产分布区域广，数据统计难度非常大。

（三）内业处理难度大

内业处理包括数据整理和报告编制，由于收集的数据量庞大且复杂，需要对每一宗地进行逐一整理、分析和判断。通过对企业上报的土地资源信息，结合土地区域状况、经济发展、现有土地政策和对未来土地房地产市场发展等多个角度综合判断土地开发利用的潜力，数据整理难度大。而报告的编制除了需要统计分析土地资产数量、分布、用途等情况外，还需要收集国内类似土地开发案例经验，结合当前土地政策进行分析和研究，提出相关建议和措施。

（四）成果是思维碰撞的结晶

经过项目团队的分工协助，充分发挥团队的集体智慧，以及与客户的不断沟通和思维碰撞，并且在成果编制过程中随着政策的变化对成果进行调整，经过多次反复研究和讨论后，形成内容丰富，高质量和具备实操指导意义的成果。

二、项目创新及示范效应

（一）项目研究内容创新

项目研究内容包括市场研究和政策研究等内容，其中经济、人口、货币供应、国民收入等均采用5年（2008-2012年）的数据进行研究，房地产市场按商业、住宅、工业用途分一、二、三线城市进行研究，涉及面广，研究区域广泛，充分展示了我公司对广东省房地产市场发展趋势的研究成果，为客户提供全面的数据分析和依据，供决策参考。

项目还通过对影响土地资源盘活和开发的政策进行研究，并对政策趋势变化进行判断，还引入“土地特许经营权”等内容，是新思维和新政策的结合，充分研究了政策对土地资源盘活的利与弊，以及需要寻求的政策突破，给企业决策提供指引。

（二）提供有效的操作指引

通过对市场、政策和相关成功案例的研究和分析，结合对企业土地资源的梳理，在土地资源盘活机制的建立、分期开发、寻求政策支持、融资和引入合作伙伴等方面进行全面的分析，并提出有效的建议和操作指引。

（三）实现土地资产管理的信息化

为了规范和加强企业对资产的管理，实现企业资产管理的信息化，我司凭借雄厚的技术研发能力，针对企业土地资源的特点和需求，开发了企业土地房屋管理系统，除了方便企业日常资产的管理外，也使企业实现了对所有资产的动态监测，同时，国有资产管理的信息系统的成功研发，为国有企业资产的规范管理提供了良好的示范作用。

（四）良好的社会带动效应

该项目的成功运作，除了满足客户要求，更使其成为土地资产盘活利用咨询的典型案例，起到良好的社会带动效应。

项目通过对土地资源的清查、分析和研究，并结合现有土地政策和市场发展的趋势，提出了土地开发、有效盘活资源，实现效益新增长的建议，为客户实现资源整合，创造效益起到了重要的指导作用，也为其他国有企业的土地资产盘活提供了良好的示范作用。