一、项目概况

房地产投资收益率（IRR）是反映房地产投资收益能力的主要指标之一，其高低反映了房地产投资风险的大小，从而可以推断该项目的收益水平或可行性。截止2012年，还没有相关机构或单位对东莞市房地产投资项目的内部收益率进行科学、统一测算，因此，无论是采用收益还原法评估房地产的市场价格，还是房地产项目投资财务评价，都没有依据充分且有说服力的报酬率参数可供选取。

该项目由中国房地产估价师与房地产经纪人学会牵头，我公司受北京东方美中咨询有限公司委托，历经数据采集、统计、分析、报告撰写、数据上传等工作，经过近7个月努力，于2013年10月形成《2013中国房地产投资收益率分析报告——2013年第一季度东莞市典型存量房地产投资项目内部收益率测算报告》，报告成果刊登在《2013中国房地产投资收益率分析报告》，并在全国范围内发行。

二、项目特点

（一）采用MAI一贯的测算方法

本报告借鉴美国求取房地产投资收益率的方法，采用持有房地产5年后转售模型，通过实际调查计算，得出东莞市典型区域的住宅、商业、办公三种不同类型房地产的历史及预期投资收益率。

（二）样本点数据采集量大

东莞分公司自2011年进驻东莞后，一直注重房地产评估案例的收集，在不断的积累中，已初步完成2010年以来土地、房产市场数据库的建设。本报告历史的投资收益率统计时点为2008年3月31日—2013年3月31日，项目参与人员在缺乏历史数据支撑的情况下，能在短时间内通过现场调查、查阅相关历史资料和请教同行等方式，共采集样本点数据442条。

（三）未来政策走势的判断

本报告预期的投资收益率统计时点为2008年3月31日—2013年3月31日，本报告在分析东莞市房地产市场历史、现状发展概况的基础上，利用科学的测算方法和统计分析方法，对典型区域的住宅、商业、办公未来的租金、售价进行了预测。

三、成果质量

东莞市房地产投资收益率报告，报告层次清晰、数据充分、分析合理，由“综述”、“东莞市房地产市场发展概况”、“测算过程”、“测算结果分析”四大部分组成，报告内容图文并茂，杂志版报告评分在参加本次统计工作的全国众多房地产估价机构中名列前茅，得到委托方公开表扬。

四、项目带动效应

（一）项目意义

IRR测算是一项有意义的工作，也是一项艰苦细致的工作。在统计过程中，项目参与人员对东莞市房地产市场进行了深入细致的研究，是房地产估价人员科学确定房地产价值的基础。

（二）合作关系的加强

通过长期跟踪调查，科学、准确的房地产投资收益率能为房地产投资者、开发企业、银行信贷管理部门控制和防范房地产风险提供依据。本报告成果将分发到中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等金融机构及房地产协会、各大评估机构，这在一定程度上加强了我公司与客户及同行的沟通。

（三）引进国际先进的评估技术，提升我司评估的技术水平

房地产投资收益率在房地产投资决策、房地产项目评价中非常重要，也是采用收益还原法进行房地产估价的一个基本参数。项目参与人员藉此机会学习了美国估价学会和美国知名数据公司的常用统计测算方法，国外先进估价体系的引入带给永乐国际一次完善自身估价体系的机会，这对今后提升我公司成果质量起到很好的促进作用。

注：该分析报告由中国房地产估价师与房地产经纪人学会主编，已于2013年10月1日出版。ISBN：9787112157716