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如何在集体土地上建设城市 赖雪梅

发布时间:2015-09-09

集体土地在城市市区及城市规划区范围内大量存在已是不争的事实。在城市急速扩展过程中,如何处理集体土地已成为城市政府亟待解决的难题,因为集体土地不仅是土地问题,更是农民城市化、提高城市建设质量的问题。那么如今地区土地资源日益紧张的情况下,地方政府又将如何与农村集体、村民、企业等共同构筑起一个“共建、共享、共赢”的利益共同体呢?

政府要承担起促进工业园区发展的角色。工业园区开发需要巨额的基础设施资金投入,而且启动时是不盈利的,只有政府才可以从未来的企业税收中弥补启动期的亏损。另外,入园企业需要一定年期(按

国家规定是50年)的土地使用权,目的是为了能够将土地作为抵押品从银行融资,而农村集体害怕风险是不允许企业这样做的,这样就难以招进好的企业和产业。因此,由政府承担起促进工业园区发展的角色有利于招商引资。

“征地补偿——留用地政策”模式的规范运用。集体土地关乎农村发展和农民生计,政府在获取农地进行城市建设时,必须充分考虑失地农民的出路,对失地农民的安排不应是发放一次性的征地补偿金,而应是连续的、制度化的关怀。随着国家对土地“农地转用”管理日益严格,农村合法获得集体建设用地的渠道将进一步回归到“征地补偿——留用地政策”模式上来。尊重历史,规范留用地制度,建立留用地台账动态管理制度。

(一)尊重历史,严格核定留用地指标解决“打白条”问题。对于历史遗留的征地留用地,按照征地时的有关规定,用五年时间优先安排用地指标予以解决。新征收集体土地的,征地单位应当在征地预公告发布并取得土地勘测定界技术。报告后,向我局申请对被征地农村集体经济组织核发留用地指标核定书,明确留用地指标面积和留用地折算货币补偿额。

(二)引资共建安置区,统筹解决“兑现难”问题。发挥政府的统筹协调作用,结合产业布局调整和升级改造,采取统一规划、集中管理、资源整合、效益共享的做法,在留用地历史欠账较多的地区先行建立留用地集中安置区,通过留用地欠账指标的调剂整合以统筹解决“兑现难”问题,并积极引入社会资金参与留用地集中安置区的开发建设。

(三)构建信息共享平台,解决留用地“利用难”问题。以经济联合社为单位,建立留用地指标台账动态管理系统,实现留用地指标的核定、调剂、兑现、注销等动态管理情况在各政府部门内部共享利用。及时向社会公布留用地的空间分布信息,结合集体建设用地使用权流转、“三旧”改造中的旧厂房、旧村庄升级改造等政策,引导和促进社会投资主体与留用地使用权人依法按照市场机制的要求开发建设,促进留用地的高效利用。

进一步完善法律法规体系。目前有关土地使用的法规长期滞后于实践,并且改革方向具有较大的不确定性。中央土地主管机构与地方政府都存在大量“可做不说、可说不做”的潜规则,影响了土地相关法律的权威性。例如,涉及到集体建设土地出租给私营企业经营就没有相关的法律法规,集体经济组织的收益权根本没有法律保障。《广东省集体建设用地流转办法》的意义就在于把集体建设用地中存在的大量潜规则显化,既规范行政行为,又可避免政治风险。坚持走提高城市化质量的道路,实行支付一代人城市化成本的政策,培育市民社会;保持强势政府的行政优势,保证城市发展的公益性用地需求,尝试开展“市地重划”,推动城乡混杂地区的土地整合。走精明增长、紧凑型的城市发展道路,提高土地使用效率,推动旧村改造和农村工业用地的整合;规划先行,启动城乡综合规划,划清城乡利益边界和物理边界,维护城乡生态安全,平衡各阶层和地区的利益,构筑共建共享共赢的“利益共同体”;强调规划执行的严肃性,加强空间管制执法力度,建立统筹联动的土地利用和规划的跟踪管理制度,限制闲置土地和低效利用土地。
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