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《中国土地估价师执业行为准则》中关于评估技术的指引 黄伟英

发布时间:2015-09-09

《中国土地估价师执业行为准则》中《中国土地估价师执业行为准则》(以下简称“《准则》”)经充分酝酿、反复修改并后经中国土地估价师协会第四届四次常务理事会审议通过,现已正式实施。《准则》对提升估价师队伍整体素质、提高土地估价行业影响力以及推动估价师队伍职业化起到一定的作用。另外《准则》除了对估价师和估价机构行为作出规定外,细则里面还涉及到估价过程的技术指引,以创新的形式提醒估价师在土地评估过程中需注意的问题。

形式创新

《准则》与普通的准则在格式和表现形式上有较大的区别,首先提出整个准则的最浓缩最核心的内容:

诚信为本 品牌优先 

和谐互助 敢言正道

洁身自律 恪尽职守 

科学客观 贵在自知

注意查证 克制私利 

保持中立 管理冲突

资格合法 能力胜任 

执业独立 风险可控

遵守规程 保证真实 

言之有据 勇于创新

底稿完整 分类清楚 

使用规范 长期保存

来源可靠 审核尽职 

利用充分 保守秘密

接着是对每个核心内容进行解释和延伸,最大的特点是以示例的形式,分指引示例和禁行示例,对每个核心内容中估价机构或估价师该做的行为和不该做的行为作详细的指引性说明。

关于土地评估技术的指引外业调查关于评估技术的指引

外业调查

1.对估价相关的各种情况进行全面、详尽、深入的调查研究,切实履行应尽的责任,维护土地估价师的职业声誉。

2.不论是估价对象还是可比实例,土地估价师都应亲自到现场查勘,并以影像资料留存现场查勘证据。

估价资料获取

1.土地估价师除了从公开渠道获取市场资料外,必要时还应走访相关土地行政管理部门及土地交易市场等机构,了解当地供地政策、税收政策等,对公开渠道获取的资料进行剖析,去伪存真,获取真实的市场资料。

2.土地评估机构及土地估价师应研究和追踪政策,及时更新政策信息和技术信息,以保证估价过程和结果的时效性、可靠性。

估价对象描述

1.根据估价对象权属证明文件(土地权属证书、法院判决书等)记载情况及土地估价师现场调查、核实情况,真实反映估价对象权利情况及使用状况,尤其是估价期日是否产权清晰、是否存在产权纠纷、是否存在他项权利、实际用途与登记用途是否相符等情况。

2对估价对象情况的描述、计算参数的选取要始终保持一致,防止前后描述不同甚至矛盾的情况发生。

价格影响因素考虑

1.全面考虑分析影响评估结果的因素,而不是只考虑某一方面或某几方面的因素。

2.地价影响因素分析应按照规程要求分层次进行,并且各层次影响因素分析的范围和内容界定要对照规程规定做到合理准确。

3.土地估价报告对一般因素、区域因素、个别因素的描述要与现场查勘保持一致,对估价方法的选择起指导作用,保持逻辑关系的一致性。

估价依据

“估价依据”中除了列示本次估价所需依据的国家及地方有关法律、法规、行政规章,采用的技术规程,委托方提供的资料外,还需列示受托方掌握和估价人员实地查勘、调查取得的资料,包括估价过程中所用到的相关取值标准依据文件等。

估价原则描述

“估价原则”中,除了应解释每项估价原则的含义外,还应说明该项原则针对于本次估价中哪项内容的分析和判断等。

估价方法

1.估价方法的选择及方法运用过程中各指标、参数的确定要遵照规程规定。

2.价格内涵的确定、技术路线的选取要根据估价对象权利特性和估价目的等综合确定。

市场比较法案例

要求土地估价师在选用市场比较法对估价对象进行评估的过程中,选取的比较案例必须是近期真实成交的可比实例,其比较因素必须真实和客观,并且所有案例和用地条件信息尽量是通过公开信息渠道获取的,并标明出处,从论据真实的角度支撑估价结论的真实性。

参数使用

1.直接引用的参数,要附注参来源及确定该参数的理由、过程,并且应保证参数来源的权威性和说服力。

2.自行调查测算的参数,要以市场调查数据为基础、市场调查要能进行重复性试验,并在土地估价报告中详细列示市场调查数据的取得途径、基础数据、分析和得出结论的过程。

估价过程

土地估价报告中“估价过程”部分应详细介绍评估中所依据的技术文件,尤其是与估价过程中所有中间数据的判断有关的内容。

对土地评估难点问题的指引

关于基准地价的使用

基准地价虽还在有效使用年限内,但由于当地地产市场发生较大变化,该基准地价已不能客观反映当地地产市场的地价水平,土地估价师应在仔细调研、客观分析后做出不选用基准地价系数修正法的判断,并将调研分析过程在报告中加以说明。

基准地价公布已超过三年,但尚不足六年的,应通过对近期的交易案例数据以及对当地土地市场走势分析,测算出规范的地价指数,采取指数修正的方式补充完善基准地价体系。对于基准地价超过六年的,在使用基准地价系数修正法时,须附地方政府明确要求必须使用该方法的证明;不能提供证明的,建议由省级以上(含省级)土地估价师协会组织专家论证,对在本次评估中使用基准地价系数修正法的技术合理性以及对评估价格的影响等内容提出明确的结论和建议。同时,土地估价师在应用基准地价系数修正法时,应充分阐述使用该方法的理由,并进行合理的期日修正。

集体建设用地评估

土地估价师在进行集体建设用地估价时,应该充分考虑集体建设用地使用权的权利限制,分析估价对象的权利取得方式、可能流转形式等不同于国有土地的权利特性,在充分分析、比较的基础上慎重定价。

企业改制土地评估

土地估价师在进行企业改制土地估价时,应对改制企业所涉及的所有土地进行充分调查,调查内容包括登记状况、权利状况、利用状况等,以便为企业确定评估范围、设计改制方案、资产重组方案、土地处置方案,进而确定估价对象价格内涵及技术方案等做好充分准备;要从企业的改制目标出发,根据所涉及所有地块的产权状况、价值情况等,整体协调、统筹设计好每一块土地的最佳处置方式,以形成合法而又理想的资产重组方案。

仅使用一种评估方法的条件

当客观条件不能满足选择两种以上土地估价方法评估时,应首先组织专题组进行调研,书面作出调研报告。调研报告应做到论点明确、一题一议、论据充分、论证合理,充分排除使用其他方法的可行性。然后聘请业内有权威性的专家评审,以评审意见为依据,书面作出只能用一种土地估价方法评估的特殊说明,并详细分析由此可能带来的风险。
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